Usucapião: o que é e como funciona?

Usucapião é uma palavra derivada do latim usu e capere, que tem como significado “tomar ou obter pelo uso”. Em um primeiro momento, pode até parecer injusto essa forma de aquisição de um bem imóvel. Mas, conhecendo todas as exigências por trás desse direito garantido por lei, será possível observar que em verdade, não é. Vamos entender o que é e como funciona a usucapião? Continue acompanhando.

O que é usucapião e como funciona esse direito?

Existem atualmente 7 espécies de usucapião. São elas: extraordinária, ordinária, especial rural, especial urbana, familiar, coletiva e indígena. Iremos abordá-las detalhadamente logo mais abaixo, com ênfase nas 3 primeiras, que são as espécies mais corriqueiras. Não deixe de acompanhar!

A Usucapião é a posse por meio de uso prolongado de um bem imóvel. Esse direito é assegurado pela constituição federal no Art. 5º XXIII, onde se diz que a propriedade deve atender a uma função social e econômica. Isso é explicado mais detalhadamente no Código Civil de 2002 onde se diz: “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais…” (Art. 1228, §1º).

Entende-se, então, que todo e qualquer bem deve ser utilizado. Em caso de terras, deverá ser utilizado, por exemplo, com plantação de culturas e, em caso de imóvel deve ser utilizado em moradia.

Em caso de descumprimento, o bem está sujeito à usucapião se habitado por tempo prolongado e sem nenhuma interrupção pelo possuidor do bem. Nesses casos, o tempo de uso varia para cada caso e cada bem, sendo o maior período o de 15 anos de utilização.

Espécies de usucapião

Como citamos acima, a usucapião é dividida em 7 espécies distintas. Essas possuem suas particularidades. Então atente-se a cada uma delas e veja a qual mais se enquadra na sua necessidade.

Extraordinária – 1.238 – Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Quer dizer então, que para a pessoa adquirir o bem pela usucapião extraordinária, em síntese ela não precisa de um título (contrato de compra e venda/escritura), deve permanecer no imóvel ininterruptamente, ou seja, nunca ter deixado o bem, e sem qualquer oposição de terceiros.
Já o parágrafo único quer dizer que, se a pessoa utiliza o bem que pretende usucapir como sua moradia, o prazo de 15 anos cai para 10. Este parágrafo se faz necessário porque existem casos que nem sempre o imóvel que a parte quer fazer a usucapião é um imóvel que está utilizando para morar, mas sim, para momentos de lazer, como uma chácara ou salão de festas, por exemplo, nestes casos, o prazo permanece como 15 anos.

Ordinária – 1.242 – Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

A Usucapião ordinária, diferente da extraordinária, faz-se necessário possuir um título (contrato de compra e venda/escritura de cessão de direitos possessórios), porém, nada mais justo que, como há um documento atestando a posse da parte, o prazo seja menor, 10 anos ou 5, no caso do parágrafo único.

Especial Rural – Art. 1.239 – Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Neste caso, os requisitos são maiores, porém o prazo é de apenas 5 anos. Por produtiva, entende-se como exercer a atividade de agricultura, agropecuária etc., além de usar como sua moradia.
Importante lembrar aqui, que para conseguir usucapir o imóvel nessa modalidade, a pessoa não pode ter nenhum outro imóvel registrado em seu nome, pois, se acaso houver, deverá ser utilizado outra espécie de usucapião.

Especial Urbana – Art. 1240 – Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Familiar – Art. 1.240 – Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
A espécie familiar é muito comum em casos em que o(a) ex-companheiro(a) tenha abandonado o lar e a família, esses dois requisitos, além daqueles disposto no artigo acima, devem operar de forma simultânea. O objeto primordial aqui, é proteger o direito à moradia e também a família que foi abandonada.
Importante lembrar também, que se o(a) ex-companheiro(a) abandonou o lar, mas ainda permanece cumprindo com a assistência material e imaterial (pagando pensão, visitando filho, etc.), não será possível esta modalidade de usucapião.

Coletiva – Art. 10 da Lei 10.257/01 – Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências.

Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)… Mais detalhes aqui.

Indígena – Dispõe sobre o Estatuto do Índio – Art. 33 – O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.

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